Abusi edilizi, come mettersi in regola per il bonus 110%
Un “lasciapassare” per gli abusi lievi
Violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Dalle prime indicazioni emerse dalle circolari pubblicate dall’Agenzia delle Entrate dovrebbero essere questi gli abusi edilizi cosiddetti “lievi” in presenza dei quali si può comunque fare domanda per accedere al superbonus 110% nel caso di interventi importanti di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza della propria abitazione.
Va ricordato però che gli abusi edilizi, anche se commessi in forma “lieve”, devono essere stati regolarizzati o comunque deve almeno essere stata presentata la domanda per farlo. Questa regola, è bene sottolinearlo, vale solo nel caso in cui gli abusi riguardino lavori di entità modesta, rientranti per esempio fra quelli che non richiedono particolari titoli edilizi.
Il superbonus dunque non è mai applicabile in presenza di opere realizzate in contrasto con strumenti urbanistici e regolamenti edilizi, il superbonus cioè non può essere interpretato come un'occasione di ristrutturazione e riqualificazione per procedere a sanare gli abusi importanti commessi in precedenza.
A chiarire questo specifico aspetto della questione è stata la stessa Agenzia delle Entrate che specifica come il superbonus 110% si può utilizzare per lavori su immobili che presentano abusi edilizi, se questi ultimi sono di lieve entità e vengono sanati tramite un condono. Trattandosi di irregolarità lievi occorre presentare una semplice dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi data di inizio lavori, tipologia, eventuale dichiarazione di eccedenza limitata al 2%.
La sanatoria, quando è possibile
Quando invece non è possibile sanare l’illecito con una semplice dichiarazione, non è escluso che si possa applicare il superbonus, ma bisogna prima sanare l’irregolarità. La procedura in questi casi è più complessa, perché bisogna presentare domanda di sanatoria, e poi procedere alla regolarizzazione, ad esempio rifacendo i lavori, demolendo l’abuso oppure, in alternativa e quando è consentito, versando una sanzione pecuniaria.
Quindi, spiega l’Agenzia delle Entrate, in questi casi è rischioso applicare il bonus fiscale prima di aver ottenuto la regolarizzazione, perché si rischia di incorrere in ulteriori abusi e sanzioni. Oltre al fatto di vedersi respingere la domanda sia per i lavori programmati sia per la fruizione del bonus 110%.
Un caso che merita particolare attenzione è quello dei condomini dove può accadere che siano presenti piccole o medie difformità edilizie realizzate dal singolo proprietario o dallo stesso condomino. In definitiva si può affermare che, considerato il crescente interesse verso le nuove detrazioni fiscali del 110%, prima di avventurarsi in lavori avventati, senza le adeguate coperture economiche affidandosi esclusivamente al superbonus, è sempre auspicabile dare mandato a un professionista abilitato che, ancor prima di realizzare un progetto o una diagnosi energetica, effettui un’analisi della condizione urbanistica dell’immobile.
Dalla verifica della conformità urbanistica si potrà, dunque, procedere su un’analisi delle strade percorribili in caso di abusi edilizi in una delle unità immobiliari facenti parte del condominio che, ricordiamo, è una forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
