Bonus 110% anche per demolire e ricostruire la casa
Ammessa al superbonus la ricostruzione: ecco i vincoli
Un’ulteriore conferma: demolire e ricostruire un edificio consente di accedere al superbonus 110%. Una precisazione che arriva direttamente dall’Agenzia delle Entrate, ma che era già stata prevista da due procedente provvedimenti, il decreto Rilancio dello scorso fine luglio e dal decreto Semplificazioni. L’insieme di queste disposizioni e interpretazioni finali apre così una nuova opportunità lungo la strada del recupero e della riqualificazione degli immobili, soprattutto nei centro urbani.
Ma si crea un nuovo spazio anche per il recupero di case vecchie che vengono trasformate completamente in nuovi immobili, demolendo e ricostruendo così edifici vetusti per struttura e obsoleti per impianti (oltre che energivori). Non solo: sarà un’occasione in più anche sotto il profilo della messa in sicurezza antisismica, dato che il decreto prevede la possibilità di agevolare anche la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo sempre se eseguita contestualmente agli interventi di miglioramento o di adeguamento antisismico.
La possibilità di sfruttare il 110% viene quindi confermata dall’ultima risoluzione dell’Agenzia delle Entrate precisando che gli interventi che danno diritto al superbonus 110% possono essere realizzati anche attraverso lavori di demolizione e ricostruzione. Ma che, recuperando la definizione di “intervento di ristrutturazione edilizia” in base al Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001), precisa che quel tipo di interventi può essere fatto rientrare nei casi previsti dal bonus 110% e che, spiega l’Agenzia, ma l’intervento per poter usufruire della maxi detrazione deve prima configurarsi come intervento di “ristrutturazione edilizia” a cui vengono aggiunti lavori di efficientamento energetico.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è molto ben dettagliata nel documento risposta 455/2020) con cui fra l’altro ripercorre gli ultimi aggiornamenti normativi in materia di detrazioni fiscali e interventi edilizi. In particolare, l’Agenzia precisa che la normativa finora predisposta prevede che fra gli interventi di ristrutturazione edilizia siano compresi anche «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche – si legge nel testo della risposta dell’Agenzia -, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».
Ma l’Agenzia va anche oltre. E spiega che si tratta di un’occasione in più anche sotto il profilo della messa in sicurezza antisismica, dato che il decreto prevede la possibilità di agevolare anche la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo sempre se eseguita contestualmente agli interventi di miglioramento o di adeguamento antisismico.
Ma la novità forse più importante fra le modifiche introdotte riguarda il testo della norma che cambia la precedente regola precisando ora che «negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti».
Nella sostanza, rispetto alla precedente versione dell’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia, la novità è che oggi una volta demolito il vecchio immobile, sarà possibile ricostruirne uno nuovo rispettando ancora le distanze preesistenti (e in genere inferiori e quindi più favorevoli di quelle imposte alle nuove costruzioni dalle norme in vigore attualmente) a patto di conservare «l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti». Se invece si vuole ridefinire il volume dell’edificio e, a quel punto, spostarlo su un’area nuova e diversa dalla precedente allora la nuova norma obbliga a osservare le distanze in vigore al momento della nuova costruzione.
Questo significa, sotto il profilo operativo, che la vecchia regola che fissa nuovi parametri più restrittivi per volesse ricostruire dopo la demolizione, verrebbe superata dalla nuova norma, che invece consente di mantenere le vecchie dimensioni dell’edificio e, quindi, immobili più grandi, e mantenendo le distanze che aveva il vecchio edificio.
Conclusione, quindi, dagli ispettori del fisco che conferma in modo organico le disposizione normative previste dal decreto Rilancio ( poi convertito nella legge 77/2020) che ha introdotto il superbonus 110%, secondo cui la detrazione maggiorata spetta anche nel caso in cui gli interventi vengano effettuati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione.
