Bonus Casa

Lo sconto fiscale e le abitazioni di lusso in Catasto

La possibilità di usufruire del superbonus 110% è prevista, nel caso le nuove abitazioni ottenute da demolizione e ricostruzione, non rientrino nella classificazione di immobili di lusso. Perché è la categoria catastale al termine dei lavori a permettere, o meno, l’accesso alla maxi destrazione fiscale. In particolare, è ammesso quando le nuove abitazioni, anche se in origine censite in A/1 (Abitazioni di tipo signorile), apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi eminenti). È uno degli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (risposta 318 del 10 maggio 2021) con cui l’ente affronta l’applicazione non solo del superbonus, ma anche del sismabonus.

Il dubbio di un’impresa di costruzioni

A dare l’occasione all’ente di specificare i requisiti della misura fiscale, è il quesito presentato da un’impresa di costruzioni. Nel 2019, spiega nel documento inviato al Fisco, ha acquistato due immobili, situati in zona sismica 3, originariamente censiti in categoria A/1. I precedenti proprietari avevano ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di dodici alloggi e l’impresa ha provveduto al pagamento della prima rata degli oneri di urbanizzazione.

La società intende demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica, allo scopo di ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente vendere gli immobili risultanti dall’intervento che, al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 (Abitazioni civili) o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9.
Gli acquirenti delle nuove unità immobiliari potranno beneficiare del superbonus o, in alternativa, del sismabonus acquisti? Questo il dubbio dell’impresa edile posto all’Agenzia delle Entrate.

La risposta del Fisco: ecco quando si applica il bonus

«Il superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cosiddette case antisismiche – replica l’Agenzia delle Entrate - vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita». Ne sono escluse, però, “le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”. Dunque, gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del superbonus nel caso in cui le unità immobiliari appartengano alla categoria catastale A/1. Sono ammessi al superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Questa possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti.

L’elenco delle categorie

Dunque, se le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, gli acquirenti potranno fruire della detrazione. C’è poi il secondo quesito: la possibilità per gli acquirenti degli stessi immobili, oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione, di beneficiare in alternativa del sismabonus. Rispetto a ciò, l’Agenzia ricorda il parere reso dal Consiglio dei lavori pubblici il 2 febbraio 2021, in cui è precisato: «Resta fermo che la disciplina ordinaria del sismabonus si applica in tutti gli altri casi esclusi dal superbonus».

«Con l’emanazione del super sismabonus è stata introdotta una modifica al sismabonus» sostituendo le percentuali detraibili previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così, in relazione all’ambito soggettivo previsto dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che nel periodo di valenza indicato all’interno dello stesso art. 119 non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare. Dunque, nel caso in qui siamo rispettati tutti i requisiti previsti, gli acquirenti (persone fisiche) degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del sismabonus, in quanto dal 1° luglio 2020 è assorbita dal superbonus.