Bonus 110%, maxi detrazione esclusa per gli edifici grezzi, sì ai condomini
Un nuovo intervento del Fisco
Essere o non essere. Anzi, esistente o non esistente. Gira tutto attorno a questo concetto un passaggio fondamentale della norma che disciplina il superbonus 110%. In particolare, il punto in cui si si legge: “Ai fini del superbonus l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari esistenti”.
Una ovvietà verrebbe da pensare. Assolutamente ragionevole che un intervento edilizio si possa eseguire soltanto su qualche cosa che c’è, che esiste.
In realtà è un tema chiave, tanto che l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata da un contribuente a spiegare esattamente che cosa si intenda con questa espressione. E il Fisco ha chiarito il tutto nella risposta 174.
Il dubbio amletico sul condominio
È un condominio a essersi rivolto all’Agenzia delle Entrate per cercare di svelare l’arcano. Prima di tutto spiega la situazione: in assemblea è stata approvata una serie di interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio, oltre a lavori trainati di efficientamento energetico.
Ed ecco il nocciolo della questione:
“L’edificio su cui effettuare gli interventi – si legge - è costituito da cinque piani fuori terra ed è composto da 18 appartamenti e 3 magazzini di cui 5 appartamenti (due al piano 4°, uno al piano 3° e 2 al piano 1°), risultano “al grezzo” e accatastati nella categoria F/3”.
Per le unità immobiliari F/3, i proprietari non prevedono una data di ultimazione dei lavori per mancanza di liquidità, ma al termine delle opere, quando saranno, presumibilmente saranno classificati nelle categorie catastali A/2 o A/3.
Prima di procedere, il condominio si pone tre domande:
1) Se l’esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il superbonus;
2) Se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell’importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste;
3) Nell’ipotesi di accesso al regime del superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati.
Edifici grezzi, no al 110%
La risposta del Fisco è lapidaria:
«In relazione al caso in esame, ai fini della fruizione dei benefici del cosiddetto superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici “esistenti” dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (a esclusione delle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione».
Ma cosa significa? Significa che un edificio per essere considerato esistente deve essere completato, se è al grezzo ancora non esiste:
“La categoria F/3 ‘unità in corso di costruzione’ non sono definibili quali unità esistenti di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione”.
In relazione all’attribuzione della categoria castale F/3, tale identificazione catastale, continua il Fisco, è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa”, in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
Quindi? Quindi la fruizione del superbonus è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.
Unità immobiliari finite: sì al superbonus
La presenza delle cinque unità immobiliari ancora grezze non preclude, però, la possibilità al condominio di accedere al superbonus. Le restanti unità immobiliari, infatti, sono diversamente accatastate e hanno natura residenziale.
Ma a una condizione: che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione.
Rispetto all’ultima domanda posta dal condominio, l’agenzia precisa: le unità immobiliari del condominio accatastate in categoria F/3 non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano lo stesso involucro (intervento trainante) poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori. Né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate a un intervento trainante ammissibile).
