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Unità non funzionalmente indipendenti e sismabonus

Si può ottenere il superbonus per i lavori antisismici se le unità immobiliari non sono funzionalmente indipendenti e non dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno? Le unità immobiliari non residenziali vanno incluse nel calcolo del tetto di spesa ammesso al superbonus?

Sì, lo conferma l’Agenzia delle Entrate, fornendo risposta a un contribuente.
Ad aprire a queste possibilità, nella risposta 397/2021, ha parzialmente rettificato quanto affermato lo scorso aprile con la risposta 231/2021. Ma vediamo punto per punto la materia.

Il caso presentato all’Agenzia delle Entrate

A chiedere il parere all’Agenzia delle Entrate è stato il proprietario di un fabbricato composto da 6 unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.
L’edificio comprende:

• 2 appartamenti (1 in classe A/3, 1 in classe A/4);
• 1 autorimessa (classe C/6) e 1 magazzino/deposito (classe C/2), entrambi di pertinenza dell’appartamento A/3;
• 2 magazzini/depositi (classe C/2) che non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative

L’intenzione del proprietario è di realizzare interventi di miglioramento sismico con consolidamento e rifacimento della copertura, dei solai, sottofondazioni e eventuali rinforzi sulle murature e chiede se possa usufruire della detrazione.

I nodi da sciogliere

Prima questione da affrontare riguarda il “peso” degli edifici residenziali sugli altri non residenziali. L’edificio, infatti, è composto sia da unità immobiliari residenziali sia a uso diverso. In queste circostanze è necessario accertare che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia superiore al 50%. È il primo requisito per accedere all’agevolazione.
Altro requisito: un unico proprietario può avere lo sconto fiscale su un massimo di 4 unità immobiliari distintamente accatastate. Poiché dal computo sono escluse le pertinenze, l’edificio rientra nel superbonus.

I limiti di spesa

Superato il primo scoglio, ora è fondamentale conteggiare i limiti di spesa. In questo caso, è necessario considerare tutte le unità immobiliari di cui l’edificio è composto, pertinenze incluse. Per i lavori antisismici il tetto di spesa è di 96mila euro moltiplicato per le unità immobiliari componenti il fabbricato, cioè 6. Con questa risposta, l’Agenzia delle Entrate cambia dunque posizione rispetto a quanto affermato solo pochi mesi prima.
Con la risposta 231/2021, aveva affermato che, dopo aver verificato che le unità immobiliari fossero funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, il tetto di spesa avrebbe dovuto escludere le unità non residenziali, includendo invece le sole residenziali e pertinenze relative.

Ora il parere è esattamente l’opposto. Il Fisco ha recepito le indicazioni del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici. “Dovendo l’intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l’intera struttura, non è necessario verificare tali caratteristiche delle unità immobiliari”.
Dunque, è possibile ottenere il sismabonus anche se le unità immobiliari non sono funzionalmente indipendenti e non dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno.