Nel 2016 ho acquistato un rustico nel maceratese composto da terreno, un'abitazione su due piani e tre annessi. Al catasto sono registrati come 3 subalterni: 1 - terreno 2 - abitazione (1° e 2° piano) 3 - piano terreno dell'edificio al sub 2 (magazzino) ed altri due annessi (ex porcilaia e ex fienile); tutte le strutture erano in stato di forte degrado. Abbiamo avviato nel 2016 la ristrutturazione, tramite opportuna SCIA, del sub 2 (non è stato possibile abbattere e ricostruire perché sotto vincolo dei beni culturali) e ci siamo avvalsi del bonus casa e del bonus efficientamento energetico (quindi 96.000 euro + 96.000 euro). Ora vorremmo avviare la ristrutturazione, ovvero la demolizione/ricostruzione, degli altri due annessi. Ho alcune domande: 1) trattandosi di subalterni diversi, per i quali apriremo una nuova SCIA (spero), posso usufruire di un nuovo bonus ristrutturazione? 2) Nella puntata del 14/11, l'ing. Bonacina citava un'aggiornamento dell'Agenzia delle Entrate circa la definizione di "ristrutturazione" nella quale ora viene compresa la demolizione/ricostruzione. Potreste darmi il riferimento del documento da recuperare presso l'AdE? Questo per me ha rilevante importanza perché per i due annessi è impossibile, stante lo stato di degrado, procedere alla ristrutturazione vera e propria. Inoltre, trattandosi di immobili dei primi del 900, sono stati costruiti a pochissimi metri dal confine con il vicino e non so ancora se questo ci impedirà di avviare una SCIA in luogo di una pratica di vera e propria nuova costruzione.
Quanto alla prima domanda riteniamo che essendo subalterni diversi si possa accedere al Bonus Casa con aliquota al 50% nei limiti consentiti. Quanto alla seconda il documento citato non è dell’Agenzia delle Entrate ma è il DPR 380/01 (TUE - Testo Unico dell’Edilizia) aggiornato alla legge n. 120/2020 di conversione del DL 76/2020 “Decreto semplificazioni”. In particolare all’art. 3 comma 1 lettera d) riporta: ”Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”. Relativamente alle distanze è stato modificato anche l’Art. 2 comma 1-ter che riporta quanto segue: “In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti….omissis….".
